Что Рим и Вена могут рассказать о будущем доступного жилья
На Венецианской архитектурной биеннале 2025 года австрийский павильон превратился в необычную лабораторию под названием Agency for Better Living - "Агентство для лучшей жизни". Кураторы Лоренцо Ромито, Сабина Поллак и Михаэль Обрист предложили посетителям обсудить одну из самых острых проблем современности: города становятся слишком дорогими для тех, кто в них живёт.
Проект сопоставил два европейских сценария решения жилищного кризиса. Вена стала примером централизованной, "нисходящей" модели, основанной на длительной государственной политике. Рим, напротив, показал более инициативный и децентрализованный подход, где важную роль играют общественные объединения, активисты и временные сообщества. Вместе эти примеры помогают понять, каким может быть future of affordable housing - будущее доступного жилья.
Исследование кураторов объединило архивные материалы, видеосъёмку, интервью, хронологии и рассказы участников жилищных инициатив. Экспозиция не просто демонстрировала готовые проекты, а приглашала зрителей участвовать в разговоре о том, как устроены города и кто имеет право в них жить. Подробнее о концепции павильона и сопоставлении двух моделей рассказывается в материале о доступном жилье в Риме и Вене.
Вена: системная модель доступного жилья
Венский опыт часто рассматривают как один из наиболее убедительных примеров social housing in Europe. Около 60% жителей города пользуются социальным или субсидируемым жильём. Речь идёт не только о квартирах с низкой арендной платой, но и о масштабной городской политике, которая формировалась десятилетиями.
Вена активно строит муниципальные дома, поддерживает кооперативные проекты и сохраняет значительную долю жилья в общественном секторе. Благодаря этому рынок не полностью зависит от спекулятивного спроса и частных инвестиций. Для города важна не только стоимость аренды, но и качество среды: в жилых комплексах появляются бассейны, общественные пространства, детские учреждения, спортивные площадки и другие сервисы.
Именно поэтому affordable housing in Vienna нельзя свести к простой формуле "дешёвые квартиры". Венская модель предлагает целостное представление о городской жизни, где жильё рассматривается как базовая инфраструктура, а не исключительно как финансовый актив. Государство и муниципалитеты участвуют в планировании, финансировании и распределении ресурсов, формируя более устойчивую систему.
Рим: решения снизу
Рим демонстрирует другой путь. Здесь значительная часть инициатив рождается не в государственных кабинетах, а внутри самих сообществ. Активисты, архитекторы и городские объединения используют заброшенные здания, создают кооперативы, организуют совместное проживание и отстаивают право на городскую землю.
Одним из примеров стал Spin Time Labs - занятое здание, в котором жили более 400 человек. Пространство стало не только местом проживания, но и площадкой для культурной, образовательной и общественной деятельности. После закрытия проекта многие его бывшие жители оказались на улице, что особенно остро проявилось во время экстремальной жары в Европе.
Ситуация вокруг Spin Time Labs показывает одновременно силу и уязвимость инициатив "снизу". Такие проекты способны быстро отвечать на реальные потребности, создавать сообщества и возвращать к жизни пустующие здания. Однако без юридической защиты и стабильного финансирования они остаются зависимыми от политических решений и могут исчезнуть в любой момент. Поэтому affordable housing in Rome требует не только активизма, но и механизмов легализации, поддержки и долгосрочного управления.
Главный барьер - финансовизация жилья
Кураторы Agency for Better Living отмечают, что жилищный кризис уже давно вышел за рамки проблемы малообеспеченных групп. После финансового кризиса 2008 года доступ к городу стал сложнее для всё большего числа людей - студентов, молодых специалистов, семей, пенсионеров и представителей среднего класса.
Недвижимость во многих странах превратилась в инвестиционный инструмент. Квартиры приобретаются не для проживания, а для сохранения капитала, перепродажи или краткосрочной аренды. Это сокращает предложение обычного жилья и повышает стоимость аренды. Одновременно государственные программы часто развиваются медленнее, чем растёт спрос.
Обрист подчёркивает: разговор о доступном жилье неизбежно упирается в тему денег, хотя именно её часто избегают обсуждать. Вопрос заключается не только в том, как снизить арендную плату, но и в том, кому принадлежит город, кто распоряжается землёй и каким образом распределяются общественные ресурсы.
Чему могут научить два города
Рим и Вена предлагают не взаимоисключающие, а взаимодополняющие affordable housing solutions. Венская система показывает ценность последовательной государственной политики, муниципального фонда и долгосрочного планирования. Римский опыт напоминает, что без участия самих жителей даже хорошо организованная система может оказаться оторванной от реальных потребностей.
Оптимальная стратегия может объединять оба подхода. Государство способно предоставлять землю, финансирование и правовые гарантии, а местные сообщества - участвовать в разработке проектов, управлении домами и формировании общественных пространств. Такое сочетание помогает создавать жильё, которое отвечает не только экономическим, но и социальным требованиям.
Особое значение имеют кооперативные схемы. При них жители становятся не пассивными арендаторами, а участниками принятия решений. Совместное управление снижает расходы, укрепляет соседские связи и позволяет учитывать особенности конкретного района. Для крупных городов это может стать одним из наиболее гибких способов развития доступного жилого фонда.
Важна и работа с уже существующей застройкой. Переоборудование пустующих офисов, промышленных объектов и заброшенных общественных зданий зачастую требует меньше ресурсов, чем новое строительство. Однако такие проекты должны сопровождаться инженерной модернизацией, доступной инфраструктурой и защитой от последующей спекуляции.
В конечном счёте доступное жильё - это не отдельный архитектурный тип и не набор технических решений. Это политический выбор в пользу города, где право на достойную жизнь не определяется размером наследства или способностью конкурировать с инвестиционными фондами. Опыт Рима и Вены показывает, что устойчивые изменения возможны, когда общественная инициатива соединяется с ответственностью государства. Именно в таком взаимодействии могут появиться города, рассчитанные не только на капитал, но и на своих жителей.
